どの業界でも誇大広告を出すことは禁止されていますが、不動産業界においては特に厳しいルールが定められています。

ルール違反をしてしまうと場合によっては処分されてしまうケースもあるため、なかなか広告を出せずに悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

今回は不動産広告（物件広告）を出す際に確認すべき表示内容や基準、表示規約について解説していきますので、お悩みの方はぜひ参考にしてみてください。

不動産広告には厳密なルールや法律が決まっている！

不動産広告を出す際、不動産の表示に関する公正競争規約や宅地建物取引業法、景品表示法といったものを守って広告を出す必要があります。

このなかにある宅地建物取引業法では、

• 「広告開始時期の制限」
• 「取引態様の明示義務」
• 「誇大広告の禁止」

といった細かいルールが定められています。

また、景品表示法では、サービスの品質や価格について、実際よりも著しく優良又は有利であると見せかける表示（＝不当表示）を禁止しています。

他にも、

• 「取引できない不動産の表示」
• 「取引対象ではない不動産の表示」
• 「取引する意思がない不動産の表示」

をおとり広告とみなし、これらに該当する広告を出した場合には、措置命令を受ける可能性があります。

宅地建物取引業法に違反した場合、内容により指示処分（宅建業法65条1項・3項）や業務停止（宅地業法65条2項・4項）、免許取消（宅建業法66条1項）のほか、刑事罰などの処罰を受ける可能性があります。

景品表示法においても処罰に関するルールが決まっていますが、この法律は不動産広告だけでなく、広告表示全般に対しての規制となっており、違反広告に関する大まかな方針しか決まっていません。

そのため、不動産業界では不動産広告独自のルールとして「不動産の表示に関する公正競争規約」を定めており、この規約を守っていれば景品表示法を遵守できるようになっています。

「不動産の表示に関する公正競争規約」に違反した場合は、不動産公正取引協議会による調査がおこなわれ、警告とともに1度目の場合は50万円以下の罰金、警告に従わない場合や2度目の規約違反があった場合は500万円以下の罰金が科せられるケースがあります。

また、公正取引協議会の構成員である資格を停止し除名処分になることもあるので注意が必要です。

しかし、ルールや法律というのは規制内容がわかりづらく、遵守するつもりであっても知らず知らずのうちに不当表示になっていたなど、違反との境界線が把握しにくいことも少なくありません。

ここからは、「不動産の表示に関する公正競争規約」の具体的な内容を解説していきます。

不動産広告における規制の対象

「不動産の表示に関する公正競争規約」においては、以下の5類型が不動産広告における規制の対象となっています。

（1）物件自体による表示およびモデルルームその他これらに類似する物による表示

（2）チラシ、ビラ、パンフレット、説明書面その他これらに類似する物による広告表示（ダイレクトメール、ファクシミリ等によるものを含む。）及び口頭による広告表示（電話によるものを含む。）

（3）ポスター、看板（プラカード及び建物又は電車、自動車等に記載されたものを

む。）ネオン・サイン、アドバルーンその他これらに類似する物による広告及び陳列物又は実演による表示

（4）新聞紙、雑誌その他の出版物、放送（有線電気通信設備又は拡声機による放送を含む｡）、映写、演劇又は電光による広告

（5）情報処理の用に供する機器による広告表示（インターネット、パソコン通信等によるものを含む。）

引用：公正競争規約　第3節 用語の定義5

上記のなかでも、とくに留意したいのが（5）の広告表示です。

近年は、物件探しをするツールとしてインターネットを活用する方が多く、またリスティング広告などのWEB広告で情報を発信することも増えているため、広告運用上の違反をしないように注意しましょう。

不動産広告作成で確認したい表示内容

不動産広告を作成するときには、違反広告にならないよう物件情報等いくつか確認しておきたいポイントがあります。ここでは表示基準、特定用語の使用基準について解説していきます。

表示基準

不動産の表示に関する公正競争規約施行規則5章表示基準の第10条では、物件の内容や取引条件などに関わる表示基準が明記されています。

表示の基準は、一般の消費者でも簡単に理解できる表示をおこなうことを目的としており、規約によりそれぞれの表示方法が定められているため、これらを遵守しましょう。

なお前提として不動産広告において表示が必要な項目は、掲載媒体、売買なのか賃貸なのか等によって異なります。

本記事では表示が必要な項目のうち主要なものを抜粋し、表示基準を解説します。

特定用語の使用基準

不動産広告では、特定の表現に対する規制が定められています。そのため、以下のような用語には注意が必要となります。

また、広告における表現では、以下の特定用語の使用も条件を満たさない限り禁止されています。

ただし、表現の特定用語の場合、当該表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料があるときは使用しても問題ありません。

不動産広告で定められている表示の仕方や基準

ここからは、不動産広告で定められている表示の仕方や基準について解説していきます。なかには複雑なものもあるため、1つずつチェックしてみてください。

写真やイメージ画像

原則は、取引しようとするものの写真を用います。見取図や完成図（完成予想図）などのイメージ画像に関しては、コンピューターグラフィックスによる表示も可能ですが、実際より優良であると誤解をされる表示はNGと定められています。

また、見取り図や完成図（完成予想図）はその旨を明記し、周囲の状況表示は、現況に即した表示をしなければなりません。

価格表示

建物価格表示は、「消費税込み」の物件価格の表示をする必要があります。

また、売価格に比較対象価格を付す、不当な二重価格表示は原則禁止となっています。

たとえば、5000万円を4500万円にした旨を記載したり、全戸20％割引キャンペーンといった割引表示をしたりすると規定に反するので注意してください。

しかし、この規定には例外があり、過去の販売価格の公表時期と値下げの時期を明示することで記載が可能になります。

具体的には、「値下げの3ヶ月以上前に公表された価格であって、かつ、値下げ前3ヶ月以上にわたり実際に販売のために公表していた価格」であり、値下げの時期から6ヶ月以内であれば、二重価格表示は認められています。

所要時間

駅やそのほかの施設との距離または所要時間は、実際の道路距離を基準にして計算します。

物件から駅までは、徒歩分数の表示が必須。物件からそのほかの施設までは、道路距離（m）の表示が必須となっており、表示ルールが異なるので注意しましょう。

なお徒歩による所要時間は道路距離80mにつき1分とし、これで算出した数値を表示しますが、1分未満の端数は繰り上げて1分として扱うため注意が必要です。

また、自転車による所要時間は、道路距離を明示し、通常の走行で要する時間を表示します。

敷地面積・建物面積

敷地面積は水平投影面積を表示し、建物面積は延べ面積を表示します。面積表示はメートル法を用い、1㎡未満の数値は切り捨てて表示することができます。

間取り

間取りは、物件の形状や機能がどのようなものであるかがわかるように表示し、各居室の畳数を付記するのが望ましいとされています。

畳数の表示は、「畳1枚あたりの広さは1.62㎡（各室の壁心面積を畳数で除した数値）以上の広さがある」ことが基準となっているため、畳1枚の広さをしっかり遵守して算出しなければなりません。

所在地（地番）

物件の所在地は、都道府県（県庁所在地・政令指定都市・特別区の場合は省略可能）や郡、市区町村や字および地番を表示します。

取引態様

宅地建物取引業者の立場をあらわす取引態様では、「売主」「貸主」「代理」または「媒介（仲介）」のどれに該当するかを明確に表示しなければなりません。

とくに「代理」「媒介（仲介）」は一般消費者がわかりづらい部分なので、判断を間違えないように表示する必要があります。

免許番号

免許番号は宅建業免許番号のことであり、こちらも不動産広告に表示する必要があり、商号、広告主の事務所所在地などは、インターネット広告では必須項目となります。

ただし、新聞雑誌広告などについての中古賃貸物件などは免許番号不要となります。

まとめ

不動産広告においては、法律だけでなく公正競争規約も遵守しながら自社の物件の魅力を伝えなければなりません。

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口コミはユーザーがとくに信頼する情報の1つなので、なかなか広告の魅力が伝わらないという場合には、こちらのサービスも検討しながら集客のアイディアを練ってみてはいかがでしょうか。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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